“某小区的土地在土地使用评估报告上的使用年限是50年，一下子就缩水20年，太恐怖了。如果算一算，当初是2500元/平方买的，现在相当于3500元/平方买的。想一想3500元/平方可以买什么样的房子!?”究竟什么原因导致土地使用年限“缩水”?这样的“缩水”是否会如这位网民盘算的一样带来如此严重的后果?面对土地使用年限“缩水”问题，购房者又该如何维权?记者就此类问题做了走访调查。

　　究竟“缩”在哪儿

　　类似土地使用年限“缩水”的现象在济南并非个例。究竟什么原因导致因土地使用年限“缩水”，仔细探究来主要有以下两种情况：

　　一、开发周期过长　造成年限“缩水”

　　开发商从拿地到房屋销售，通常会间隔一至三年，而住宅是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。开发商从拿地到消费者购房之间产生的时间差，实际上就是土地使用年限“缩水”的具体表现。另外，有些开发商受资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等诸多因素困扰，整个开发销售周期还将延长，倘若购房者在购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地使用年限则更多。

　　根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为一至三年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权限根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

　　二、变更土地用途　造成年限“缩水”

　　国家规定土地使用权出让的最高年限按不同土地用途分为：住宅用地为70年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。目前一些开发商为了追求利益最大化，往往在楼盘开发时改变土地使用性质，有的在工业用地上建起了住宅，有的在住宅用地上建商业楼，这些做法都会涉及到土地使用年限及的问题。文章开篇提到的某小区土地使用年限“缩水”的原因正是如此，据该小区业主说“我们小区不是住宅用地，而是工业用地。住宅用地70年，工业用地50年，所以我们的房子是违章建筑!”

　　漠视土地使用年限的存在

　　消费者在购买商品房时对于商品房面积都比较关注，谨防“缩水”或“膨胀”，但为何对商品房的土地使用年限却关注甚少呢?

　　据记者调查了解得知，多数购房者理不清土地使用年限与房产年限的关系。我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。也就是说，在土地使用权期限内，产权人拥有对房产及土地使用权的完全所有权。按我国有关土地法律规定，土地使用权有一定的期限，但并不意味着土地使用权到期后房屋产权也随之到期。

　　根据有关法律规定，在土地使用权期满后，使用人要求继续使用的，国家可以不收回土地使用权。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

　　“缩水”损失几何

　　土地使用年限“缩水”给购房者带来损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，购房款中已包含了交纳的土地出让金。房子只是土地附属物，房价大致通过四大部分组成：地价成本、建筑安装费用、开发商经营费用、开发商经营利润，其中土地成本占大头。如此算来，土地使用年限的“缩水”带来的损失是不容忽略的。正如这位网友盘算的：“当初是2500元/平方买的，现在相当于3500元/平方买的。”虽然业内人士并不赞成这种简单的估算方式，认为房价的上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限“缩水”给购房者带来的损失，不能用简单购房价格除以使用时间方式来计算。

　　据了解，目前还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。如果立项发生变更的原因是开发商引起的，那么损失的利益，自然应由开发商来承担。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由部门代表国家重新与开发单位签订，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。